Calculer la mensualité d'un prêt : l'amortissement expliqué avec un exemple résolu

Vous empruntez 200 000 €, la banque propose 6 % sur 20 ans, et une mensualité d'environ 1 433 € apparaît. D'où sort ce chiffre, et pourquoi le capital restant dû semble-t-il à peine bouger les premières années ? Ce guide ouvre la boîte noire : vous verrez la formule, un exemple résolu, ce que montre le tableau d'amortissement et l'effet des remboursements anticipés. Essayez vos propres chiffres dans le calculateur de mensualité de prêt ou le simulateur de prêt immobilier.

Les trois données de départ

Tout prêt classique à taux fixe se définit par :

Capital (C) : la somme empruntée.
Taux d'intérêt : généralement annuel, mais appliqué chaque mois. Le taux mensuel (r) est le taux annuel divisé par 12.
Durée (n) : le nombre de mensualités.

La formule de la mensualité

Pour un prêt remboursé en mensualités constantes :

Mensualité = C × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

Elle paraît lourde, mais elle trouve simplement la mensualité fixe qui rembourse tout le capital et tous les intérêts en n mois, de façon que le solde atteigne exactement zéro à la fin.

Un exemple résolu

Vous empruntez 200 000 € à 6 % par an sur 20 ans (240 mois).

Taux mensuel r = 0,06 ÷ 12 = 0,005
n = 240
(1,005)^240 ≈ 3,3102

Mensualité = 200 000 × 0,005 × 3,3102 ÷ (3,3102 − 1) = 1 000 × 3,3102 ÷ 2,3102 ≈ 1 432,86 € par mois.

Sur 240 mensualités, vous remboursez 1 432,86 × 240 ≈ 343 887 €. En retirant les 200 000 € empruntés, le coût des intérêts est d'environ 143 887 €, presque les trois quarts du capital.

Ce que montre le tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement répartit chaque échéance entre intérêts et capital. Avec le même prêt :

Mois 1. Intérêts = 200 000 × 0,005 = 1 000 €. Le reste de la mensualité, 1 432,86 − 1 000 = 432,86 €, amortit le capital. Nouveau capital restant dû : 199 567,14 €.

Mois 2. Intérêts = 199 567,14 × 0,005 = 997,84 €. Capital amorti = 435,02 €. Capital restant : 199 132,12 €.

Chaque mois, les intérêts diminuent un peu, de sorte qu'une part légèrement plus grande de la mensualité fixe va au capital. Le basculement est lent au début, d'où l'impression de faire du sur-place les premières années. Dans les dernières années, c'est l'inverse : presque toute l'échéance amortit le capital et seule une petite part est de l'intérêt.

Pourquoi c'est important ? Si vous revendez ou renégociez tôt, vous aurez remboursé bien moins de capital que prévu. Au bout de cinq ans sur ce prêt, vous avez payé 85 972 € au total mais devez encore environ 169 800 €.

Durée plus courte : mensualité plus haute, bien moins d'intérêts

Gardez les 200 000 € à 6 %, mais sur 15 ans au lieu de 20.

Mensualité ≈ 1 687,71 € par mois (environ 255 € de plus).
Intérêts totaux ≈ 103 788 €, contre 143 887 € sur 20 ans.

Vous payez environ 40 000 € d'intérêts en moins, en échange d'environ 255 € de plus par mois. La durée est le plus grand levier sur le coût total, mais seulement si la mensualité plus élevée tient confortablement dans votre budget.

Remboursement anticipé : comment ça marche

Un remboursement anticipé réduit directement le capital. Moins de capital signifie moins d'intérêts chaque mois suivant, et l'économie se cumule.

Ajoutez 100 € par mois au prêt sur 20 ans, affectés au capital :

Le prêt est soldé en environ 212 mois (près de 17 ans et 8 mois) au lieu de 240, soit environ 28 mois de moins.
Les intérêts totaux tombent à environ 124 743 €, soit une économie d'environ 19 144 €.

Pour 100 € par mois pendant 17 ans, c'est un bon rendement. Plus un remboursement anticipé est fait tôt, plus il évite d'intérêts. Avant de rembourser davantage, vérifiez les conditions de votre contrat : pour un prêt immobilier, la loi plafonne en général les indemnités de remboursement anticipé, mais elles peuvent exister. Comparez aussi l'économie certaine avec ce que cet argent pourrait rapporter ailleurs, ou avec des dettes à taux plus élevé à solder d'abord.

Mensualité constante ou amortissement constant

L'exemple utilise la structure classique à mensualité constante. Certains produits utilisent une autre formule où la part de capital est constante : la mensualité démarre plus haut et diminue avec le temps. Elle coûte moins d'intérêts au total, mais commence par une échéance plus élevée. En variant les paramètres dans le simulateur, vous pouvez comparer les deux logiques.

Ce que la mensualité calculée n'inclut pas

La mensualité calculée ne couvre que le capital et les intérêts. Un prêt réel peut ajouter :

Frais de dossier, de garantie ou de courtage.
Assurance emprunteur, souvent exigée pour un crédit immobilier.
Frais annexes à l'achat d'un bien, comme les frais de notaire.
Taux variable, où la mensualité change quand l'indice de référence évolue.

Comparez les offres sur le montant total que vous rembourserez et sur le taux annuel effectif global (TAEG), pas seulement sur la mensualité.

Comment l'utiliser quand vous empruntez

Fixez la mensualité que vous pouvez payer confortablement, pas le maximum que la banque accorde.
Comparez deux ou trois durées côte à côte, en regardant mensualité et intérêts totaux.
Demandez si les remboursements anticipés sont possibles sans frais et dans quelles limites.
Vérifiez le coût complet, frais et assurance compris.
Gardez une marge. Une mensualité qui ne passe que si rien ne tourne mal est trop haute.

Réponses rapides

Pourquoi la mensualité est-elle la même chaque mois alors que les intérêts changent ? Parce que la formule est construite pour que intérêts plus capital fassent toujours le même total. Quand la part d'intérêts baisse, la part de capital monte.

Un apport plus important aide-t-il ? Oui. Il réduit C, donc la mensualité, les intérêts totaux et souvent le taux proposé.

Payer toutes les deux semaines est-il mieux ? Payer la moitié de la mensualité toutes les deux semaines fait 26 demi-paiements, soit 13 mensualités par an, un mois de plus chaque année. L'effet est celui d'un petit remboursement anticipé.

Les mathématiques d'un prêt n'ont rien de mystérieux. Quand on sait que l'intérêt se calcule sur le capital restant et que celui-ci baisse lentement au début, presque tous les conseils d'emprunt en découlent : empruntez moins, moins longtemps si possible, et remboursez tôt si cela vous convient.

Cet article est une information générale et un exemple de calcul, pas un conseil financier. Consultez votre contrat pour les conditions exactes.